БАЙКАЛЬСКИЙ КРАЙ

Рост объемов жилья за счет малоэтажек. Актуально ли для Иркутска?

Власти решили довести количество жилья в России на душу населения до европейского уровня. Выход чиновники нашли -- на больших территориях строить малоэтажные дома, так как, по их мнению, это способствуют быстрому обороту средств и удешевлению жилья.

Министерство регионального развития к 2010 году планирует вывести строительные мощности на уровень 80 млн. кв. м жилья в год. При этом к 2010 году, по мнению чиновников, необходимо довести количество ипотечных кредитов до 1 миллиона.

О том, насколько такой подход возможно применить в Иркутске, и даст ли он результат, мы решили расспросить специалистов, деятельность которых тесно связанна с рынком жилья Иркутска. Свою точку зрения высказали заместитель председателя Комитета по городскому обустройству администрации г. Иркутска по строительству, архитектуре и инновационным проектам Иван Хомутинников и руководитель мультилистинговой компании "Эмэлси" Александра Финкельштейн.

-- Иван Владимирович, можно ли в Иркутске решить проблемы с жильем за счет малоэтажной застройки?

-- Опыт строительства массового малоэтажного блокированного жилья (когда индивидуальные домики имеют общую блокированную стенку с соседским домом) в Иркутске есть. Таким образом, например, застроены площадки в м-р Радужный, Солнечный, отведены площади для малоэтажного строительства в п. Боково. Популярности среди иркутян такое жилье не получило. И то, что малоэтажное жилье дешевле, я не считаю.

Как показала практика, вначале, заявленная стоимость блокированных домов была дешевле рыночной, но в итоге продавались они дороже. Малоэтажная застройка в центре города вообще не актуальна, так как земля в этом районе дорогая. Строительство малоэтажек в Иркутске если и будет вестись массово, то на площадках, где много недорогой земли. А вообще, в Иркутске должно быть разнообразное жилье и высотное, и малоэтажное.

-- Александра Борисовна, скажите, пожалуйста, актуально ли для Иркутска увеличения ввода жилья за счет массовой малоэтажной застройки?

-- Массовая застройка предполагает наличие значительных инвестиций, а чтобы деньги куда-то пошли, необходим ряд условий. Массовая малоэтажная застройка возможна в Иркутске, если условия для застройщиков будут выгоднее, чем для многоэтажного строительства в городе, и сам продукт найдет спрос. На уровень рентабельности, из которой и складывается в том числе инвестиционная привлекательность влияют два фактора: себестоимость предложения и объем спроса.

На сегодняшний день в Иркутске предложение кроме стоимости возведения здания зависит от стоимости земли, инженерных коммуникаций -- водоснабжение, канализирование, теплоснабжение, электрификации, телефонизации. Эти составляющие недешевы. С другой стороны есть спрос на жилье, массовым он станет при резком увеличении доходов населения, существенном снижении стоимости жилья или за счет развития ипотеки.

Но, что такое ипотека? Ипотека -- это договор займа между частным лицом и банком, денежные средства по которому идут на счет застройщика. А чтобы банк мог без проблем перечислить деньги на строительство, необходимы гарантии в надежности и опыте стройорганизации. Это и есть самое узкое место. Поэтому ипотека невозможна под индивидуальное самостоятельное строительство. Если ипотечные деньги и пойдут в строительство, то только под гарантии профессиональных и надежных застройщиков.

Другой фактор, делающий невозможным малоэтажную застройку в городе действительно массовой -- это отсутствие в черте города больших земельных участков: только представьте во сколько раз участок земли под 40 отдельных коттеджей должен быть больше, чем под 40-квартирный десятиэтажный дом. В самом городе таких территорий нет, на окраинах, пожалуйста, но тогда в цену кв.м войдет стоимость прокладки дорог (по некоторым расчетам около 1 млн. рублей на 1 км), коммуникаций, электрических сетей и т. В итоге мы получим жилье по ценам в несколько раз превышающее стоимость городских квартир. А мы же говорим о малоэтажной застройке, как недорогой и быстроокупаемой.

-- Из всего вышесказанного можно сделать вывод, что в Иркутске увеличить количества жилья за счет малоэтажных районов невозможно?

-- Если рассматривать проблему в традиционном узком свете -- вот есть город и в его надо застраивать, то, скорее всего, малоэтажное строительство в Иркутске невозможно как массовое. Но если расширить угол зрения и не ограничивать развитие города только территориальными границами, то можно увидеть очень выгодные перспективы. Я лично абсолютно согласна со стратегией, которую выработала как раз благодаря масштабному стратегическому взгляду общественная организация "Деловая Россия".

Суть ее заключается в следующем: концептуальное объединение в общие не административные, а социальные границы городов Иркутск, Ангарск и Шелехов. Так рождался и по сей день живет город Нью-Йорк -- административно, часть его относится к штату Нью-Джерси, часть к Нью-Йорку -- однако жители этого не замечают -- все сети дорог, деловых зон, жилых кварталов сплетены воедино. Так развивался Токио -- путем стирания не административных, но земельных границ между разными поселениями через слияние по социальной и транспортной инфраструктуре.

Во-первых, в этом случае столица Иркутской области фактически станет неким городом-миллионником и автоматически в несколько раз станет более привлекательной для национальных инвесторов.

Во-вторых, если при сохранении административных границ сделать размытые фактические границы между близлежащими Иркутском, Ангарском и Шелеховом и начать строительство на загородных территориях между ими, то возможно решение сразу нескольких проблем. Во-первых, изменится отношение иркутян к таким районам, как Ново-Ленино и Синюшина гора, сейчас они малоценны, так как их считают окраинами с криминогенной обстановкой, плохой транспортной доступностью и отсутствием социальной инфраструктуры (школы, детские сады, магазины, объекты бытового обслуживания).

Далее, до сих пор мы говорили "ЧТО" можно сделать, что останется пустой мечтой без стратегии "КАК" это можно сделать. Отвечаю -- если сейчас для нас актуально высотное строительство из-за дорогой земли и ограниченных территорий в черте города, то на межгородских территориях земли много и она дешевле. Спрос на эти земли будет, если привлечь крупные российские компании для строительства на этих территориях торговых и развлекательных центров.

Тогда появится инфраструктура примерно посередине между городами Иркутск, Ангарск, Шелехов -- доступная для жителей всех 3-х городов, а расстояние до них, например, по-московским меркам -- это никуда ехать не надо, в Москве вы за такое расстояние еще из района в район не переедете. Невысокие цены на землю, большие площадки под застройку, пойдут и инвесторы. Именно на этих территориях возможно эффективно развивать малоэтажное строительство, но при вливании значительных средств на развитие инфраструктуры.

Рассуждая об объемах застройки, даже без предварительных подсчетов становиться ясно, что ни муниципальные, и даже региональные власти не потянут такие вложения. Необходимо участие в федеральных программах -- насколько я знаю, этим активно занимается лидер Деловой России Иркутского отделения Алексей Козьмин. При быстром решении всех административных вопросов крупномасштабный ввод жилья возможен и к 2010 году, как планирует Министерство регионального развития.

Анна БОЧАРОВА

01.12.05

Источник

Читать полностью